POLSKA - UNIA

Tam, gdzie ziemia jest częścią obrotu kapitałem, nie ma możliwości, aby ów obrót hamować administracyjnie

Anachroniczna walka o ziemię

RYS. TOMASZ NIEWIADOMSKI

KLAUS BACHMANN

W negocjacjach z UE Polska ubiega się o pięcioletni okres przejściowy dla sprzedaży nieruchomości miejskich pod inwestycje i osiemnastoletni okres przejściowy dla gruntów rolnych i lasów. Jednak cel, do którego zmierza polski rząd, dałoby się łatwiej osiągnąć poprzez uchwalenie nowocześniejszej i bardziej realistycznej ustawy o obrocie nieruchomościami.

Ustawa jest nieprecyzyjna. Dacze na terenach odrolnionych nie są bowiem objęte wnioskiem. Również niewiele wyjaśnia twierdzenie, że w polskim wniosku chodzi o dalsze obowiązywanie obecnej ustawy o sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom po przystąpieniu do UE. Pojęcie "inwestycja", zasadnicze dla wniosku o okres przejściowy, w ogóle nie pojawia się w ustawie. Niejasne jest też, jaka część ustawy miałaby obowiązywać jeszcze przez pięć lat, a jaka część przez osiemnaście lat.

Nieracjonalne  ograniczenia

Ustawa w obecnym brzmieniu i tak nie przeżyje negocjacji z UE, ponieważ znacznie odbiega od zasad stosowanych przez inne kraje UE, które w przeszłości uzyskały okresy przejściowe. Podczas gdy w Austrii i Danii ograniczenia w obrocie nieruchomościami są regionalnie regulowane, polska ustawa traktuje wszystkie regiony jednakowo, niezależne od tego, czy większy popyt na ziemię byłby tam korzystny, czy nie. W ten sposób tymi samymi ograniczeniami objęte są tereny upadłych pegeerów, gdzie napływ kapitału z zewnątrz mógłby rozwiązać problem strukturalnego bezrobocia, i wysoce atrakcyjne działki nad Bałtykiem, gdzie zbyt duży napływ kupców grozi wzrostem cen, wyparciem miejscowych mieszkańców i ekologicznymi problemami. 

Ustawa nie rozgranicza obcokrajowców z UE i obcokrajowców spoza niej, rozróżnia ich co prawda według statusu prawnego (czy mają kartę stałego pobytu), ale nie według stałego miejsca zamieszkania. Zawiera też anachroniczne ograniczenia obrotu nieruchomościami w strefie nadgranicznej, które Europejski Trybunał Sprawiedliwości uznał już kilka lat temu w przypadku Grecji za niezgodne z prawem europejskim. To wszystko jednak przesłania fakt, że cel, do którego zmierza polski rząd, da się łatwiej osiągnąć bez okresu przejściowego, poprzez uchwalenie nowocześniejszej i bardziej realistycznej ustawy regulującej obrót nieruchomościami. Byłoby to skuteczniejsze, zgodne z prawem europejskim i znacznie bardziej strawne dla negocjatorów "piętnastki".

Jeżeli nie przez drzwi,  to przez okno

Po przystąpieniu do UE żaden okres przejściowy i żadna polska ustawa nie będą w stanie zapobiec wzrostowi cen nieruchomości - tak samo jak obecna ustawa o sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom nie zapobiegła wzrostowi cen gruntów. Wzrost cen nie zależy bowiem od tego, czy bogaci kupcy będą kupować legalnie lub nielegalnie, lecz od tego, czy jest większy popyt, czy nie. Załóżmy, że polskiemu rządowi uda się przeforsować swój wniosek o okres przejściowy i że obejmie on też działki rekreacyjne i dacze. Wtedy zachodnia firma nie mogłaby bez zezwolenia kupić dużej działki rolnej na Mazurach. 

Ale polska firma mogłaby całkiem legalnie kupić na przykład dwieście tysięcy hektarów, a potem wypuścić akcje na giełdzie w Londynie, gdzie również całkiem legalnie może je objąć w stu procentach zagraniczny inwestor. Bez zezwolenia, ponieważ polskie prawo po przystąpieniu do UE nie może zakazać notowania akcji polskiej firmy na zagranicznej giełdzie, a brytyjskie prawo nie zakazuje przejęcia notowanej tam firmy przez kapitał zagraniczny. Zresztą byłoby to bardzo zabawne, gdyby na przykład niemiecka firma chcąca kupić akcje notowane na londyńskiej giełdzie musiała najpierw uzyskać zezwolenie na nabycie ziemi od polskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Nie broni, lecz szkodzi

Widać jak na dłoni, że obecna ustawa o sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom pochodzi z zupełnie innej epoki. Jak w świetle tej ustawy wygląda na przykład transakcja giełdowa, podczas której większość akcji firmy posiadającej ziemię w Polsce znajdzie się przez dwie godziny w rękach zagranicznego inwestora? Czy giełda zawiesza wtedy obrót na miesiąc, aby nowy inwestor mógł uzyskać odpowiednie zezwolenie? Czy MSWiA zamierza też blokować internetowy handel papierami wartościowymi, aby za każdym razem, kiedy rozproszeni akcjonariusze uczestniczący na przykład w przetargu internetowym przypadkiem - i być może wcale o tym nie wiedząc - nabywają razem więcej niż 50 procent kapitału polskiej firmy posiadającej nieruchomości?

Tam, gdzie ziemia i nieruchomości są częścią obrotu kapitałem, nie ma ani sensu, ani możliwości, aby ów obrót hamować administracyjnie. Obecnie MSWiA jest jeszcze w stanie opracować wnioski o zezwolenie na nabycie gruntów. Jeśli jednak Polska stanie się bardzo atrakcyjnym terenem dla inwestycji zagranicznych, to wydawanie zezwoleń stanie się albo fikcją, albo wielkim hamulcem tych inwestycji. Więcej, jeżeli Polska będzie objęta wszystkimi dotacjami Wspólnej Polityki Rolnej i opłacalność rolnictwa znacznie wzrośnie (o co zabiega polski rząd) - to i polskie grunty orne staną się atrakcyjne dla inwestorów zagranicznych, przyspieszy to koncentrację gruntów, a bezrobotni na wsi znajdą nowe miejsca pracy, ponieważ wieś będzie miała większą siłę nabywczą. Jeżeli UE pozbawi polskich rolników dobrodziejstw Wspólnej Polityki Rolnej, to nie będzie powodu, dla którego zagraniczni inwestorzy mieliby tu kupować więcej niż dotychczas.

Nieruchomości rolne  i nierolne

Mimo wszystko istnieje jednak parę powodów, dla których utrzymanie pewnej kontroli nad obrotem nieruchomości może być korzystne. Restrukturyzacji rolnictwa będzie towarzyszyć komasacja gruntów. Nagły wzrost cen może ją utrudnić, szczególnie wtedy, kiedy transakcje nieruchomościami nierolnymi będą silnie wpływały na poziom cen nieruchomości rolnych. Jeżeli w ramach komasacji gruntów rolnik chciałby objąć dodatkową działkę, a tuż przedtem wieść o usytuowaniu supermarketu w okolicach spowodowałaby nagły wzrost cen, to ów rolnik musiałby dużo dopłacić lub zdecydować się na mniejszą działkę. Można tego uniknąć, oddzielając rynek ziemi rolnej od ziemi nierolnej. Jeżeli Polska przejmie acquis communitaire z zakresu Wspólnej Polityki Rolnej, to bardzo trudno będzie nierolnikom kupić ziemię rolną w celach spekulacyjnych. Wtedy też wzrost cen ziemi odrolnionej nie będzie już tak wpływać na poziom cen gruntów ornych jak dziś.

Pochodzenie  i popyt na ziemię

Problemy, które może spowodować liberalizacja handlu nieruchomościami, nie wiążą się z pochodzeniem nabywców. Są one wywołane nagłym wzrostem popytu na ziemię - obojętnie, czy stoją za tym niemieccy, angielscy, czy polscy klienci. Dlatego też nie ma sensu, aby z przyczyn ekonomicznych ograniczyć obrót nieruchomościami według obywatelstwa potencjalnego nabywcy. Stosowanie "klucza obywatelskiego" ma sens, ale w innych przypadkach.

Duży napływ obcokrajowców może stanowić problem społeczny, zwłaszcza na obszarach, na których ludność polska żyje dopiero od 1945 i ma - co łatwo udowodnić za pomocą badań socjologicznych - słabe poczucie zakorzenienia. Jest to sytuacja, która ani w Alzacji, ani na Majorce, ani na pograniczu niemiecko-duńskim nie ma miejsca i która może usprawiedliwić wyjątkowe rozwiązania. Jest to uzasadnienie przekonujące na terenach zachodnich, natomiast nie ma powodu, aby z tej przyczyny domagać się szczególnego traktowania na przykład Podlasia, Podkarpacia lub Gór Świętokrzyskich. Ograniczenia w nabywaniu gruntów nie muszą też stanowić bariery w osiedlaniu się większej liczby obcokrajowców na jakimś szczególnie atrakcyjnym terenie - mogą oni tam po prostu wynająć mieszkania, w wyniku czego wzrastają najpierw czynsze, a potem ceny nieruchomości,  a temu ani obecna ustawa, ani jakikolwiek okres przejściowy nie zapobiegną.

Limity wzrostu cen

Podstawowym problemem w negocjacjach z UE nie jest więc, jak bronić się przed wykupem nieruchomości przez obcokrajowców. Nawet nie wstępując do UE, Polska nie mogłaby się przed tym skutecznie chronić. Musiałaby zamknąć się, wprowadzić samowystarczalność gospodarczą, wyłączyć się z międzynarodowego podziału pracy, znieść obrót giełdowy i zakazać używania Internetu. Podstawowym problemem jest natomiast, jak bronić się przed niektórymi negatywnymi następstwami ewentualnego gwałtownego wzrostu cen nieruchomości po przystąpieniu do UE.

Problemom wywołanym nagłym wzrostem popytu na nieruchomości można zapobiec za pomocą odpowiedniego mechanizmu przeglądowego, jaki zresztą polscy negocjatorzy sami zaproponowali w związku z okresami przejściowymi dotyczącymi ochrony środowiska. Mogłoby to wyglądać tak: Polska i UE ustalają pewne limity wzrostu cen na danym terenie (na przykład w powiatach). Jeśli wzrost cen w jednym powiecie będzie wyższy niż ów limit, MSWiA na wniosek starosty może ponownie wprowadzić obowiązek uzyskania pozwolenia na kupno nieruchomości przez osoby nie mieszkające na stałe w danym powiecie. Przepis ten nie stosuje sprzecznego z prawem europejskim "klucza obywatelskiego" i nie ogranicza swobody transferu kapitału dopóty, dopóki nie następuje istotnie zachwianie równowagi na rynku nieruchomości w danym powiecie. Do czasu pojawienia się rzeczywistego problemu praktyka będzie więc całkowicie zgodna z prawem europejskim. Lekkie naruszenie zasad Wspólnego Rynku - ale bez dyskryminacji według klucza obywatelskiego - następuje dopiero wtedy, kiedy rzeczywiście pojawi się problem. Obecne ustawodawstwo nakłada obowiązek uzyskania zezwolenia przez zagranicznego nabywcę nawet wtedy, kiedy jest on w całej Polsce jedynym chętnym do kupna jakiejś większej działki.

Problem wody i betonu

Pozostaje jeszcze wiele pozaekonomicznych problemów spowodowanych nagłym wzrostem popytu na nieruchomości, którym ani obecna ustawa, ani żaden okres przejściowy nie są w stanie zapobiec. Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w Międzyzdrojach miał miejsce wskutek wielkiego popytu na "drugie miejsca zamieszkania" wśród berlińczyków, z których jednak wielu ma polskie paszporty. Problemem stają się tam nie konflikty narodowościowe lub komasacja gruntów (w obrębie Wolińskiego Parku Narodowego i tak nie ma rolnictwa), lecz brak wody pitnej i "zabetonowanie krajobrazu" - zjawiska znane skądinąd z wysp środziemnomorskich. Przed tym można się uchronić - ale nie za pomocą ustawy, która jedynie obcokrajowcom zakazuje zabetonowywanie polskiego Wybrzeża.


